Про розірвання договору оренди квартири
Determination of the Suprime Court of Ukraine; Excerpt on October 20, 1999
Document n0048700-99, current version — Adoption on October 20, 1999

СУДОВА КОЛЕГІЯ В ЦИВІЛЬНИХ СПРАВАХ ВЕРХОВНОГО СУДУ УКРАЇНИ
У Х В А Л А
від 20.10.99
vd991020

(Витяг)
Визначений ст. 168 ЖК України ( 5464-10 ) вичерпний перелік
випадків, у яких договір найму жилого приміщення може бути
достроково розірвано за вимогою наймодавця, поширюється і на
договір оренди жилого приміщення приватного житлового фонду.
Зокрема, це допускається в тому разі, коли орендар систематично не
вносить плату за користування приміщенням (орендну плату) і
комунальні послуги.
При визначенні розміру неустойки за неналежне виконання
такого договору суд має виходити з умов договору і відповідних
положень ЦК України про неустойку.
Суд вищої інстанції скасовує рішення в частині, в якій воно
постановлено при відсутності вимог, без направлення справи в цій
частині на новий розгляд
У липні 1998 р. К.Ол., П.В. і К.Ок. пред'явили позов до
громадянина Сполученого Королівства Великобританії та Північної
Ірландії Д.К. про розірвання укладеного 14 лютого 1997 р. строком
на сім років договору оренди квартири в м. Києві та зобов'язання
відповідача звільнити квартиру в місячний строк. Позивачі
зазначали, що за згаданим нотаріально посвідченим договором
відповідач зобов'язувався своєчасно сплачувати платежі на повне
поновлення будинку пропорційно переданій в оренду площі, витрати
на обслуговування та ремонт будинку і квартири, на оплату
комунальних та інших послуг, електроенергії, а також застрахувати
квартиру та її обладнання на період дії договору. Однак він не
виконував або неналежно виконував ці зобов'язання: систематично
порушував обов'язок про своєчасну сплату зазначених платежів,
неналежно і не на весь термін договору застрахував квартиру,
несвоєчасно та неповно провадив оплату за користування телефоном.
Посилаючись на те, що за цих умов відповідно до пунктів 6.2.1,
6.2.3 договору вони мають право на його розірвання і одержання
неустойки в розмірі 50% від невиконаної суми договору, позивачі
просили задовольнити їхні вимоги.
Відповідач пред'явив зустрічний позов про визнання договору
частково недійсним: у п. 1.3 щодо слів "до якої не включені
платежі на повне поновлення будинку пропорційно переданій в оренду
площі, витрати на обслуговування й ремонт будинку і квартири,
витрати на оплату комунальних та інших послуг"; у п. 3.2.1 щодо
слів "сплачувати платежі на повне поновлення будинку пропорційно
переданій в оренду площі, витрати на обслуговування й ремонт
будинку і квартири, витрати на оплату комунальних та інших
послуг". При цьому відповідач посилався на те, що ці умови не
могли бути включені до договору, оскільки за чинним законодавством
зазначені платежі та витрати мають сплачувати власники
приватизованої квартири.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від
23 жовтня 1998 р. позов було задоволено. Постановлено припинити
договір оренди квартири, стягнути з Д.К. на користь К.Ол., П.В і
К.Ок. 352 тис. 260 грн. неустойки та зобов'язати відповідача
звільнити квартиру в місячний строк із дня набрання рішенням
законної сили. В позові Д.К. відмовлено.
Ухвалою судової колегії в цивільних справах Київського
міського суду від 16 грудня 1998 р. це рішення в частині
стягнення неустойки скасовано і справу в цій частині направлено
на новий розгляд. В іншій частині рішення залишено без зміни.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від
3 березня 1999 р. стягнено з Д.К. на користь К.Ол., П.В. і К.Ок.
неустойку в розмірі 183 тис. 867 грн. і в дохід держави 9 тис.
193 грн. державного мита.
Заступник Голови Верховного Суду України порушив у протесті
питання про скасування всіх постановлених у справі судових рішень,
крім відмови в зустрічному позові Д.К., і направлення справи на
новий розгляд. Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду
України протест задовольнила з таких підстав.
Із копії договору оренди квартири вбачається, що позивачі
надали відповідачу в користування належну їм на праві приватної
власності восьмикімнатну квартиру із корисною площею 206,15 кв.
метра на строк до 1 січня 2003 р., а останній зобов'язувався,
зокрема, своєчасно вносити орендну плату, сплачувати платежі на
повне поновлення будинку пропорційно переданій в оренду площі,
витрати на обслуговування й ремонт будинку і квартири, на оплату
комунальних та інших послуг, електроенергії, застрахувати
квартиру і її обладнання на період дії цього договору не нижче
ніж на суму страхового покриття, обумовленого і письмово
погодженого з орендодавцями, сплачувати страхові внески за
страхування квартири, її обладнання від пожеж та інших ризиків,
своєчасно оплачувати міжміські й міжнародні телефонні переговори.
Договором також передбачалося, що: орендар відшкодовує
орендодавцям матеріальну шкоду, заподіяну внаслідок невиконання
своїх зобов'язань (п. 5.2); орендодавці можуть вимагати
дострокової зміни або припинення договору і його розірвання у
випадку, коли орендар не проведе поточного ремонту, погіршить стан
жилого приміщення, не внесе орендної плати протягом терміну,
обумовленого договором, або не виконає будь-якого зі своїх
зобов'язань за договором ( 6.2.1); при достроковому припиненні
договору і його розірванні винна сторона повинна виплатити іншій
стороні неустойку в розмірі 50% від невиконаної суми цього
договору, яка становить 42 тис. грн. (пункти 6.3, 8.1); до всіх
правовідносин, пов'язаних із цим договором, застосовується чинне
законодавство України (п. 7.3).
Постановлюючи рішення про припинення дії цього договору,
стягнення з Д.К. неустойки в розмірі 352 тис. 260 грн.,
зобов'язання його звільнити квартиру в місячний строк та відмову в
зустрічному позові, суд послався на те, що на порушення договору
оренди відповідач неодноразово не провадив у встановлені строки
оплату квартири та комунальних послуг; заборгованість за цими
платежами за листопад-грудень 1997 р. і січень-червень 1998 р.
частково в сумі 1 тис. 320 грн. була погашена в червні 1998 р.,
але є залишок її в сумі 333 грн. 36 коп. За електроенергію за
період із серпня 1997 р. по червень 1998 р. відповідач сплатив 1
тис. 54 грн. одноразово 11 червня 1998 р., і залишилась
заборгованість у сумі 387 грн. 37 коп. Д.К. не здійснював із січня
1998 р. оплату за використання газу, внаслідок чого заборгованість
складає 333 грн. 50 коп., несвоєчасно провадив оплату міжміських і
міжнародних телефонних переговорів, не виконав зобов'язань щодо
страхування квартири та обладнання на період дії договору.
Суд визнав, що за цих умов невиконання відповідачем
обов'язків по сплаті квартирної плати та комунальних послуг є
систематичним і відповідно до ч. 4 ст. 168 ЖК ( 5464-10 ) воно
може бути підставою для розірвання договору оренди квартири, а
згідно з договором - для стягнення неустойки. Суд також зазначив,
що зустрічний позов задоволенню не підлягає, оскільки договір
оренди відповідає закону і домовленості сторін.
Проте такі висновки суду не відповідають законодавству,
оскільки суд дійшов їх без належної перевірки обгрунтованості
позовних вимог, зокрема щодо наявності передбачених ст. 168 ЖК
( 5464-10 ) підстав до розірвання договору оренди.
Користування жилим приміщенням у будинках (квартирах)
приватного житлового фонду регулюється гл. 6 ЖК ( 5464-10 ) та
іншими відповідними нормативно-правовими актами. Статтею 150 цього
Кодексу серед інших прав власника жилого будинку (квартири)
передбачено право здавати жиле приміщення в оренду.
Правилами користування приміщеннями житлових будинків і
прибудинковими територіями (затверджені постановою Кабінету
Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572 ( 572-92-п )
визначено, що квартири (кімнати) житлових будинків, що перебувають
у державній чи колективній власності, можуть надаватись громадянам
в оренду або найом, а в будинках чи квартирах, які перебувають у
приватній власності, - в оренду (п.7).
Оскільки жилі приміщення приватного житлового фонду можуть
передаватися власником у користування громадян лише за договором
оренди, то всі положення гл. 6 ЖК ( 5464-10 ) щодо користування
наймачами жилими приміщеннями в будинках приватного житлового
фонду, в тому числі щодо припинення і розірвання договору найму,
стосуються договору оренди жилих приміщень цього житлового фонду.
Враховуючи наведене, визначений ст. 168 ЖК ( 5464-10 )
вичерпний перелік випадків, коли договір найму жилого приміщення
може бути достроково розірвано на вимогу наймодавця, поширюється й
на договір оренди такого приміщення і орендодавця та орендатора за
цим договором.
Згідно з ч. 4 ст. 168 ЖК ( 5464-10 ) договір найму жилого
приміщення, укладений як на визначений, так і на невизначений
строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або
особи, які проживають разом із ним, систематично руйнують чи
псують жиле приміщення, або використовують його не за
призначенням, або систематичним порушенням правил співжиття
роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи
одному будинку (квартирі), а також у разі систематичного
невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні
послуги.
У такому випадку систематичне невнесення наймачем квартирної
плати є визначальним. Квартирною платою є плата за користування
житлом (ч. 1 ст. 66 ЖК ( 5464-10 ).
Відповідно до п. 16 згаданих Правил ( 572-92-п ) при
визначенні сторонами плати за жиле приміщення враховуються площа
приміщень, що здаються в оренду, фактичні витрати власника житла
на обслуговування та ремонт будинку, сума відшкодування власникові
вартості житла та інші витрати.
Таким чином, орендою є також плата за користування жилим
приміщенням, систематичне невнесення якої може призвести до
розірвання договору оренди, а інші витрати, сплату яких орендар
узяв на себе за договором, не є квартирною платою.
Статтею 168 ЖК ( 5464-10 ) однозначно визначено підстави для
розірвання договору найму жилого приміщення, а отже, й договору
оренди жилих приміщень, які не можуть бути змінені угодою сторін.
Проте суд не з'ясував і не обговорив питання про те, чи мало місце
систематичне невнесення відповідачем орендної плати за
користування жилим приміщенням. За відсутності цього допущені
відповідачем порушення зобов'язань за договором оренди квартири,
на наявність яких послався суд у рішенні, могли бути підставою для
покладення на нього іншої передбаченої договором відповідальності
за вимогами позивачів.
Незважаючи на те, що справу вирішено судом із порушенням
статей 15, 30, 62 ( 1501-06 ), 203 ЦПК ( 1502-06 ), судова колегія
в цивільних справах Київського міського суду, всупереч ст. 312
ЦПК ( 1503-06 ), скасувала рішення лише в частині стягнення
неустойки. До того ж, скасовуючи в цій частині рішення у зв'язку з
відсутністю вимог позивачів про стягнення неустойки, судова
колегія направила справу на новий розгляд, хоча згідно з її
ухвалою невирішених вимог серед заявлених позивачами не
залишалось, а вимоги про стягнення неустойки могли бути вирішені
за їхньою окремою позовною заявою, оформленою відповідно до правил
ст. 137 ЦПК і оплаченою державним митом.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 3 березня
1999 р. про стягнення з Д.К. на користь К.Ол., П.В. і К.Ок.
183 тис. 867 грн. неустойки і в дохід держави 9 тис. 193 грн.
державного мита постановлено за відсутності належно оформленої
позовної заяви, яка відповідно до ст. 5 ЦПК ( 1501-06 ) є
підставою для порушення і розгляду цивільної справи. Крім того,
суд фактично не з'ясував правильності визначення позивачами
розміру неустойки, не врахував, що за п. 8.1 укладеного договору
його сума становить 42 тис. грн. і що в обраній сторонами
нотаріально посвідченій формі договору оренди квартири (ст. 154
ЦК ( 1540-06 ) цей пункт договору не змінився. Судом також не
враховано, що відповідно до ст. 205 ЦК, якщо належна до сплати
неустойка надмірно велика порівняно зі збитками кредитора, суд
вправі її зменшити. При цьому повинні бути взяті до уваги: ступінь
виконання зобов'язань боржником; майновий стан сторін які беруть
участь у зобов'язанні; не тільки майнові, а й інші інтереси
сторін, що заслуговують на увагу. При визначенні розміру неустойки
суд послався на п. 8 ст. 65 ЦПК (помилково зазначивши ЦК) як на
норму, що обмежує відповідальність за позовами про дострокове
розірвання договору майнового найму. Проте ця норма не регулює меж
матеріальних вимог сторін, а лише встановлює порядок визначення
ціни позову для його оплати державним митом.
Виходячи з наведеного і керуючись статтями 209 ( 1502-06 ),
336, 338 ЦПК ( 1503-06 ), судова колегія в цивільних справах
Верховного Суду України протест заступника Голови Верховного Суду
України задовольнила, рішення Шевченківського районного суду м.
Києва від 23 жовтня 1998 р. і 3 березня 1999 р. та ухвалу судової
колегії в цивільних справах Київського міського суду від 16 грудня
1998 р. в частині позову К.Ол., П.В. і К.Ок. скасувала і направила
справу на новий розгляд.
Надруковано: "Вісник Верховного Суду України", N 3(19), 2000 р.



on top